Статья дополнена: 08.01.2024
Кипр разделен на две части с 1974 года. Южный Кипр – признанное мировым сообществом государство. Северный Кипр – государство, признанное только Турцией. Небольшое погружение в историю Кипрской проблемы. Если не хочется долго читать длинный текст – Греки устроили геноцид Турецкого населения Кипра, Турция в 1974 года ввела войска на Северную часть острова и за две недели окупировала 1/3 территории Кипра.
Несмотря на то, что мировое сообщество в целом официально осуждает аннексию и не признает Северный Кипр, по факту отнеслось к военному вторжению с пониманием, другие способы остановить геноцид Турецкого населения не было. Эта позиция многократно отражена в официальных документах ООН.
Это к тому, что хоть Северный Кипр и не признают как субъект международного права (и соответственно, местный правопорядок, что важно при регистрации прав на недвижимость ), то по крайней мере относятся с пониманием к ситуации. Более того, в инфраструктуру Северного Кипра регулярно инвестируют международные организации – Евросоюз и другие.
Греки и Южный Кипр крайне негативно относятся к Туркам и Туркам-Киприотам, как будто эта ненависть дает им силы жить дальше. Тем не менее, для инвестора очень важно понимать, что факт покупки недвижимости на Северном Кипре не должен стать известным властям Южного Кипра. Может последовать весьма неадекватная реакция.
Такая особенность с одной стороны увеличивает риски инвестиций в недвижимость на оккупированной территории, с другой стороны является преимуществом для тех, кто хочет вложить деньги туда, где их никто не найдет. Дело в том, что государства Северный Кипр не существует. И никто не поедет туда искать имущество, легализовывать решения суда, делать запросы из любых судов (кроме, возможно, Британских. Так что когда в контрактах договариваетесь о разрешении споров в судах Великобритании – имейте это в виду (здесь, если Вам интересны подробности – ищите хорошего Англоязычного юриста на острове))
Паспорт гражданина Северного Кипра признается Турцией, Катаром и Великобританией. На острове действует система Английского права и в целом имеется большое количество иностранных инвесторов не только Англичан. И не обязательно с непрозрачными доходами. Здесь все довольно развитое.
Локации
Северный Кипр по большому счету состоит из 5 районов – Фамагуста, Кирения, Гюзелюрт, Никосия, Карпас. Везде продается недвижимость.
Гюзелюрт, Карпас
Мы бы не рекомендовали покупать недвижимость в Карпасе тем, кто не хочет самостоятельно жить там. Это далеко от всего со всеми плюсами и минусами. Там, да, великолепная природа, тишина, горы, прекрасное море, но чтобы там жить – нужно любить Кипр. Если Вы интересуетесь недвижимость в Карпасе, то вероятнее всего Вы знаете всё, что написано в этой статье.
В Гюзелюрте долгое время не было ничего, кроме садов с теми самыми апельсинами. И оливками. И вообще всем, ибо на Кипре растет практически все, что может расти. Но в последние годы там строятся больницы (с переменным успехом), дороги, жилая недвижимость, отели. Довольно интересно наблюдать за этим регионом читая местную прессу (чего и Вам советую по приезду, есть пара неплохих англоязычных газет, а если Вы читаете на Турецком – на выбор будет десяток). Потенциально это может быть интересный район для инвестиций.
Свяжитесь с нами, оставьте свой номер или ник в телеграмме и Вас проконсультирует специалист по этой локации.
Никосия (Лефкоша)
Никосия – Греческое, Лефкоша – Турецкое. Город разделен на две части. Столица. Нет моря. Нет гор. Нет туристов. Жарко. Есть университеты и столичная бизнес активность. В принципе можно рассматривать хорошие варианты на первичке, но есть куда более интересные и ликвидные локации.
Фамагуста, Искеле
Восточное побережье Северного Кипра. Очень красивые песчаные пляжи (есть много предложений недвижимости на Long Beach), много туристов, много новых строек (В Искеле в частности). Обычно этот район рассматривают под краткосрочную аренду, которая может приносить от 5% (гарантированная доходность) до 15% годовых.
Вместе с тем, район не такой живописный как Кирения (нет гор) и имеет некоторые экологические проблемы – проблемы с канализацией, наличие грибка в воде (точнее превышение допустимых пределов), периодически умирает рыба. Не то, чтобы катастрофа, но тем не менее, факт. Об этом в Русскоязычных источниках много не пишут (все кто пишет на Русском о Северном Кипре продают недвижимость, а в Искеле застройщики платят самые большие комиссии), все это вычитываешь в местной прессе. Тем не менее, недвижимость в Искеле показывает отличную доходность год от года.
Район привлекателен для инвестиций на ранней стадии строительства и под сдачу на короткий срок. Жить там долго не интересно, локация сезонная.
Еще интересный момент – в Фамагусте много университетов, многие покупают недвижимость в Фамагусте для жизни будущего студента, или для долгосрочной аренды. Спрос на последнюю, кстати, довольно высок вне зависимости от сезона.
Кирения
Тут есть всё – горы, море и даже в самую жару много зелени и всё цветет. На наш взгляд лучшая часть острова для жизни. Здесь десяток университетов, частных школ, клиник, хорошая экология. Ну и самые высокие цены и спрос на недвижимость. Здесь пойдет краткосрочная аренда (в локации около моря) и долгосрочная аренда. В долгосрок спрос превышает предложение, объекты не простаивают.
Есть большой потенциал развития инфраструктуры – строятся дороги, отели, казино.
Есть прибрежная часть (от 0 до 5 км от моря) и горная. В горах очень красиво и тихо. Для жизни лучше всего. Приморская разная. Есть по настоящему старые районы (Алсанжак, Лапта), куда буквально попадаешь на 50 лет назад, узкие кривые улочки и восточный колорит.
Куда инвестировать
Первичка
Самый удачный способ инвестировать в первичку – покупать недвижимость еще до объявления продаж. Для этого нужно знать застройщиков, историю их бизнеса, рынок, кто что планирует. С улицы такой объект купить практически невозможно. Это не то, чтобы инсайд, но чтобы о таких вещах знать надо здесь жить, общаться, знать Турецкий. Если просто прийти в строительную компанию – будут продавать сначала неликвид, потом уже остальное, потому что знают что продадут. Тут, не поверите, порой невозможно дозвониться до застройщика по телефону с рекламного баннера.
Здесь я познакомился с Поляком, который ездит по миру и инвестирует в недвижимость. Очень интересный человек, 38 лет, знает 5 Языков, включая Русский и !Армянский. Вот он живет на Кипре и месяцами изучает рынок прежде чем купить что-то подешевле, чтобы продать подороже. Обходит ногами десятки застройщиков, смотрит объекты сам.
Хороший подход, но занимает много времени.
Но тут есть и нюансы – необходимость платить НДС, регистрация права собственности (получения титула), подключение коммуникаций и проч. В общем, дополнительные расходы, около 10%, но всё равно это как правило окупается.
Известный истории (не легенды, нет, реальные истории), когда недвижимость прирастала на 150%. Это, конечно, стечение обстоятельств. На Остров приехали Немцы, им понравилась одна локация (дело было в Эсентепе), точнее комплекс и они выкупили всю очередь. Цены мгновенно выросли.
Вторичка
Покупай – живи (сдавай) уже завтра. Если под аренду – лучшие варианты здесь 2+1, стоят они 500-700 фунтов / мес. Цены начинаются от 80 000 Стерлингов. Под долгосрочную аренду можно покупать и бюджетное жилье, оно будет давать минимум 5%. Тут минимальные расходы. Адвокат и немного суеты с счетчиками воды / электричества. Все это делает как правило агент по недвижимости, по крайней мере мы так делаем.
Виллы
Если покупать для себя, а в перерывах сдавать на короткий срок – нужно покупать с бассейном и в локации рядом с морем. Лучше на первичке. В первичке много вариантов, рынок не такой горячий как с апартаментами, есть из чего выбрать. Вилл много, на первичке, на вторичке, везде надо ездить, смотреть. На первичке, опять же, тот же прирост 20-30% за покупку в стройке. Но придется подождать.
Апартаменты
Самый ликвидный и на мой взгляд лучший для инвестиций объект. Спрос невероятно большой. В строящихся домах у нормального застройщика часто уже все продано, хотя рабочие только арматуру гнут на фундамент. Тут, если под аренду брать простые студии, 1+1 или 2+1. Если для себя – пентхаус (с собственной террасой на крыше), что-нибудь с выходом в сад, с бассейном в комплексе, с хорошей управляющей компанией. Комфорт для своей жизни важнее, чем комфорт арендаторов.
Кстати, застройщик, управляющая компания, очень важны. Нужно всё доделать (газоны, заборы, плитка, другое благоустройство) и за всем этим следить, иначе всё может за несколько лет превратиться в небольшую, но всё же уютную клоаку, а через десяток там никто не захочет жить. Такое встречается, об этом писали подробно в минусах жизни на Северном кипре.
Как платить
На первичке застройщики всегда дают рассрочки / отсрочки, в том числе после окончания строительства. Часто встречаются очень приятные планы платежей. Но в любом случае, все это индивидуально. При хорошем объеме наш директор, или Ваш агент, если он и правда хорош, сможет договориться о выгодных условиях.
Адвокат
У нас хоть и есть свой адвокат я всегда всем клиентам рекомендую обращаться к местным специалистам, наугад из реестра – чтобы проверить застройщика, объект (особенно на вторичке). Адвокат может сопроводить сделку, составить контракт и проч. Это дополнительная защита.
Впрочем, наше агентство уже 20 лет на этом рынке и мы уверены в том, что предлагаем Вам и всегда предупреждаем обо всех известных нам рисках.
Как купить
- Лучший способ – приезжайте. Мы Вас встретим, бесплатно разместим, устроим тур по острову.
- Присылайте кого-нибудь с доверенностью.
- Удаленно тоже можно.
Если крипта, то ее надо здесь обналичить. 2,5% в крипто обменниках. Можно открыть счет и сделать SWIFT, но не факт, что дешевле + здесь есть особенности в банковской системе и в открытии счетов.
В любом случае, финансы надо обсуждать в закрытой комнате под конкретный объем и объект, я тут Вам всего не расскажу.
Доходность
На аренде от 5 до 15% (15 на краткосрочной, тут очень много нюансов, но кейсы с такой доходностью есть).
На покупке первички прирост от 20 до 150% (150% тоже есть такой кейс. Это во многом случайность – приехали Немцы, им понравился ЖК и они начали много и быстро там покупать. В результате контракты, купленные за 120 стерлингов сейчас перепродают за 290 и это только стройка началась, на финише будет под 350).
Конкретные объекты
Я могу подобрать Вам конкретные объекты, для этого мне нужно задать Вам пару вопросов. Пишите:
Сравнение первички и вторички
| Комиссия агентства | Расходы клиента | Доходность | |
| Первичка | от 5% до 8% | НДС 5%, мебель, счетчики, перевод титула 3% (это можно и не делать). | От 5 до 10% в год, + прирост цены может дать до 80% |
| Вторичка | 5% | Адвокат, в пределах 1000 стерлингов | 5-7% |
Обратили внимание на комиссии? На первичке они чуть выше, но иногда и 5 и всё. 5% на вторичку – это комиссия, установленная Законом. В некоторых локациях и объектах комиссии вышще 10, но это редкость.
Преимущества инвестиций в недвижимость ТРСК
- ВНЖ. Оно здесь дается за покупку любого жилья.
- Реальная доходность от 5%. Многие пишут про 8, бывает и такое, бывает и 15. Но по большей части это 5-7 на долгосрочной аренде и 7-10 в краткосроке, если передавать в управление. Если самому заниматься, то кроме постоянного геморроя можно получить доход 10-15 %.
- Перспективность. Северный Кипр развивается. Здесь уже десятки международных университетов, частных школ, огромное количество студентов. Не говоря уже про туризм. Развивается инфраструктура, строятся дороги, больницы, школы и проч.
- Низкие цены по сравнению с другими средиземноморскими локациями. Цены на южном Кипре на недвижимость в 3 раза выше.
Кирения
Пафос
5. Безопасность. Тут полно камер и крайне низкий уровень преступности.
Как искать недвижимость для инвестиций
Есть огромное количество сайтов с весьма разными ценами и это порой дезориентирует. Дело в том, что здесь крайне сложно поддерживать актуальные цены на недвижимость на своих сайтах. Цены у застройщиков, как и наличие объектов могут меняться раз в неделю.
Из того, что реально можно посмотреть на сайте реального агентства недвижимости – это его (агентства собственная вторичка, а не перепродажа). По секрету скажу Вам, что в актуальном состоянии держат цены на сайтах лишь пара агентств. Остальные после получения запроса на объект звонят застройщику / продавцу / партнерское агентство и уточняют актуальную цену и наличие.
Сайты с картинками и цифрами полезны в основной массе больше для наглядности, чтобы понимать какие бывают квартиры, площади, участки, бассейны, террасы и т.д. Чаще всего, агентство имеет под Ваш запрос те объекты, которые на сайте не выложены. Более того, достаточно опытные агенты имеют свои объекты, которые, как фокусники, достают из-за уха. Их нет на сайтах, их сложно найти у застройщиков. Просто хороший агент знает всё, что происходит вокруг. У каждого своя локация. Остров маленький, все друг друга знают. Тут запросто можно встретить президента республики и пожать ему руку не рискуя получить от охраны. Это я к тому, что с Турецким языком открывается множество возможностей у агентов по повышению эффективности. Так что если выбираете агентство / агента – выбирайте такие, чтобы говорили по Турецкий, или в команде были Туркоговорящии сотрудники.
А идеально, когда директор агентства на рынке лет десять минимум, знает Турецкий и лично всех застройщиков.
Мы подберем Вам лучшие, эксклюзивные варианты покупки недвижимости в любой локации, под любой бюджет.