Статья дополнена: 08.01.2024
- В соответствии с действующим законодательством Турецкой Республики Северного Кипра лица, не являющиеся гражданами ТРСК, имеют право получить право собственности только на один объект недвижимости. При этом, приобретаемое имущество должно состоять только из одного объекта недвижимости, а площадь земельного участка не должна превышать 5 донумов (ранее только 1 донум) в соответствии с п. 1 статьи 8 Закона “О приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (иностранцами)” № 52-2008.
- Фактически действует запрет на строительство новых зданий на приобретенном участке (п. 1 статьи 8 упомянутого Закона) после получения разрешения по покупку недвижимости.
- В соответствии с новыми правилами муж и жена теперь могут приобретать по объекту недвижимость на свое имя (ранее можно было приобретать один объект на одну семью).
- Прежде чем правоустанавливающие документы на недвижимость могут быть зарегистрированы на ваше имя, вам необходимо получить разрешение от Совета министров ТРСК.
- Если вы хотите получить право собственности на более чем 1 объект недвижимости или недвижимость на участке площадью более 5 донумов, самый лучший и безопасный вариант – регистрация местной компании.
Сделки с недвижимостью на Северном Кипре - этапы
- Адвокат.
Реестр недвижимого имущества в ТРСК не публичный. Данные о собственнике в реестре может запросить только адвокат, как и множество других документов – информацию об участии продавца в судебных процессах, историю судебных процессов застройщика, его учредителей. Адвокат совршенно необходим для совершения сделок на вторичном рынке, где гораздо больше нюансов при покупке, чем при сделке с застройщиком (хотя и с застройщиком нужен или толковый агент, или адвокат).
- Депозит.
Обычно перед совршение сделки, на время подготовки документов покупатель передает продавцу депозит (в России это называют задаток), который не возвращается в случае, если сделка не совершена по вине покупателя.
- Договор купли-продажи.
Составление договора купли-продажи довольно тривиальная операция, при этом и крайне важная. Для сделок на первичном рынке договор обычно готовит застройщик, на вторичном адвокат. Договор купли-продажи будет включать все важные условия, такие как номер участка, размер участка, цена, график платежей и дата завершения строительства. Если вы покупаете недвижимость, которая находится в стадии строительства, договор купли-продажи также обычно включает пункты о штрафах за несвоевременное завершение, и все планы этажей и спецификации будут прилагаться к договору, чтобы гарантировать, что продавец обязан выполнять строительные работы в срок.
- Регистрация.
Все договоры купли-продажи недвижимого имущества на Северном Кипре должны быть зарегистрированы в Окружном земельном управлении в течение 21 (двадцати одного) дня после подписания, и в настоящее время является обязательной уплата гербового сбора по ставке 0,5% стоимости имущества до регистрации. Во время регистрации контракта специалисты Земельного кадастра исследуют документы, чтобы подтвердить, что продавец является зарегистрированным владельцем права собственности на приобретаемое имущество, на нем нет обременений, оно не является предметом судебного разбирательства.
Фактически, после регистрации договора покупатель защищен от повторной продажи того же имущества бывшим собственником другому лицу.
Земельный кадастр Кирении взимает плату за регистрацию в размере 191 TL. Земельный кадастр в Фамагусте также взимает 191 турецкую лиру. Земельный кадастр в Искеле взимает 165 TL.
Для регистрации контрактов Земельному кадастру требуются оригинал и копия договора купли-продажи, планы земельного участка, копия документа о праве собственности, копия квитанции об уплате гербового сбора и копии удостоверений личности сторон или в случае, если продавец является компанией, документы компании и оригиналы доверенности (если сделка совершается по доверенности).
- Разрешение на приобретение от Совета министров
После регистрации договора купли-продажи в Земельном кадастре подается заявка в Совет министров на получение разрешения на покупку. Во время рассмотрения заявления на получение разрешения на покупку Совет министров запросит информацию в земельном кадастре (зарегистрирован ли договор, есть ли другая собственность), военных и иммиграционных органах, полиции и если проблем с этими органами не будет – разрешение будет предоставлено. Процесс получения разрешения может занять много времени, текущая оценка – от полугода до двух лет.
Тем не менее, это не помешает вам использовать недвижимость по назначению – сдать ее в аренду или даже продать. В соответствии со стандартной практикой мы всегда пытаемся договориться с продавцом о включении в договор пункта, позволяющего вам продать недвижимость до получение права собственности на недвижимость. Обратите внимание, что правительство ТРСК сделало заявление о том, что все покупатели должны получить разрешение на покупку от Совета министров.
Существует риск того, что в разрешении на покупку может быть отказано. Правительство по этому поводу рекомендует получить разрешение на покупку до того, как покупатель уплатит какие-либо деньги. Однако из-за того, что обработка разрешений занимает много времени следовать этому совету нецелесообразно. Практически невозможно найти продавца, который готов ждать, пока покупатель получит разрешение на покупку, прежде чем заключить сделку.
- Переход права собственности.
После получения разрешения следует этап оценки стоимости имущества, уплаты налогов и получения документов о праве собственности.
Можно снизить этот риск, убедившись, что недвижимость, которую вы хотите приобрести, не находится в непосредственной близости от каких-либо военных баз. Также в Совет министров надо предоставить справку об отсутствии судимости. В случае, если заявка на получение разрешения будет отклонена, можно назначить любое другое лицо, которое получит право собственности на имущество и будет держать это имущество в доверительном управлении. Это распространенная практика.
Риски приобретения недвижимости на Северном Кипре
Любой, кто хочет купить недвижимость на Северном Кипре, должен знать, что существуют риски, как и во многих других странах. Были случаи, когда люди сталкивались с проблемами из-за вводящей в заблуждение рекламы, некомпетентных агентов по недвижимости и адвокатов, нарушения контракта поставщиками застройщиками, незавершенного или несвоевременного завершения строительства или неправильного начисления налогов. Процесс получения правовой защиты на Кипре может быть очень длительным по сравнению даже со странами СНГ. Следует также отметить, что правовая система Северного Кипра существенно отличается как от Английской, так и от системы права континентальной Европы.
Право собственности на многие объекты недвижимости утраченное в результате межобщинных столкновений в 1960-х и 1970-х годах оспаривается по всему острову . Невозможно с уверенностью предсказать, какие точные последствия это может иметь в будущем. Переговоры об урегулировании по вопросу собственности на обеих сторонах острова продолжаются и до тех пор, пока переговоры не будут завершены и соглашение не будет принято обеими сторонами, не может быть определенного ответа на этот вопрос. Покупатели должны признать, что существует риск того, что они могут столкнуться с судебными разбирательствами в судах Республики Кипр, а также с попытками привести в исполнение решения этих судов в других странах ЕС (попытки были, к счастью безуспешные).
Потенциальные покупатели также должны учитывать, что будущее урегулирование может иметь последствия для недвижимости, которую они приобретают на Кипре. По законам республики Кипра (южный Кипр) покупка, продажа, аренда, реклама или залог имущества, которое до 1974 года принадлежало греку-киприоту, является уголовным преступлением, поэтому важно разобраться в видах титулов и уметь самостоятельно оценивать риски.