Агентство недвижимости Северного Кипра
Искеле / Фамагуста
Алсанжак / Кирения

Режим работы:

будни: 9.00-19.00

вых: с 11.00-17.00

Титулы на Северном Кипре

Статья дополнена: 08.01.2024

Титул на Северном Кипре — это документ, подтверждающий право собственности на конкретное недвижимое имущество на Северном Кипре. В связи с фактическим разделением острова на две части и не признания ТРСК международным сообществом — титульная система Северного Кипра слегка необычна. Наибольший интерес, в том числе с точки зрения оценки рисков представляет «Обменный титул» — собственность ранее принадлежавшая Греку-Киприоту. 

Важный момент. ТРСК не считается субъектом международного права, поэтому здесь существует специфический механизм выбора средств международный судебной защиты. Так, если житель любой Европейской страны, после исчерпания средств правовой защиты внутри своей страницы может обратиться в ЕСПЧ с жалобой на эту страну, то житель ТРСК, да и любой другой человек пожаловаться на ТРСК в Европейский суд по правам человека не может. Вместо этого, ответчиком по таким делам выступает Турция, которая, по признанию ЕСПЧ «Осуществляет эффективный контроль над территорией Северного Кипра».  

Предыстория

Реальное двухзональное урегулирование на Кипре основано на Соглашении об обмене населением, заключенном в Вене 2 августа 1975 года под эгидой ООН. Благодаря Соглашению об обмене населением, которое было реализовано с помощью миротворческих сил ООН, около 120 тысяч греческих киприотов переехали с севера на юг и около 65 тысяч турецких киприотов переехали с юга на север, таким образом, была достигнута однородная бизональность с точки зрения населения. После заключения Соглашения об обмене населением север и юг острова были де-факто разделены «буферной зоной». Недвижимое имущество, оставленное обоими народами в результате обмена представляет собой одну из наиболее фундаментальных проблем кипрской проблемы.

Титулы в ТРСК

На Северном Кипре существует несколько титулов, интересных только юристам и один титул, который будет интересен также инвесторам. Виды титулов: 

Турецкий титул выдается не недвижимое имущество, принадлежавшее до 1974 года Турку-Киприоту, или иностранцу. 

Обменный титул выдается на недвижимость, принадлежавшую до 1974 года Греку-Киприоту в обмен на имущество, утраченное на Южной части Кипра при переселении. 

Таким образом, Киприоты-турки, переселившиеся с южной части и имевшие право на «эквивалентную стоимость», получили недвижимость киприотов-греков под контролем и управлением государства в обмен на свидетельства о праве собственности на южной части острова в соответствии с Законом ITEM № 41/1977

TMD — на недвижимость принадлежавшую Греку-Киприоту, заброшенная владельцем. Такая недвижимость перешла в собственность правительства ТРСК. 

Правительственная аренда — это как правило земельные участки, право собственности на которые, в соответствии с Законом принадлежит правительству ТРСК. Такая собственность передается только в аренду сроком на 49 лет с правом продления на 49 лет. 

Самая сложная история конечно с обменными титулами и основные риски владения недвижимостью связаны именно с тем, что такая недвижимость ранее принадлежала Греку-Киприоту и процесс  отчуждения этого имущества у последнего, как и компенсации вызывает вопросы.ю

Юридическая консультация

Студия с балконом в новостройке в Гюзельюрте

Спальни
1
Ванные
1
Площадь
50

£52,000

Квартира в Фамагусте, 5 минут от моря, 50 м2

Спальни
1
Ванные
1
Площадь
50

£52,000

Студия в Фамагусте

Спальни
1
Ванные
1
Площадь
37

£54,000

Студия 37 м2 в Гюзельюрте

Спальни
1
Ванные
1
Площадь
37

£59,000

Недвижимость в ТРСК и Европейский суд по правам человека

Ситуация с недвижимым имуществом, оставленным греками-киприотами на севере страны, регулируется статьей 159 Конституции ТРСК, озаглавленной «Право государства на собственность». В соответствии со статьей 159 вся недвижимость греков-киприотов, оставшаяся на севере страны, переходит в собственность государства без необходимости какой-либо дополнительной административно-правовой процедуры.

Как мы уже отмечали, ответчиком по искам в ЕСПЧ выступает Турецкая республика. За все время с 1974 года было рассмотрено несколько важных дел, решения по которым определили основные контуры этой проблемы. 

Дело Лоизиду против Турции 1996 год

Лоизиду обратилась в ЕСПЧ на основании неэффективности внутренних средств правовой защиты — и ее заявление было принято Судом.

Действительно, статьи 36 и 159 Конституции ТРСК не позволяют грекам-киприотам добиваться средств правовой защиты в соответствии с внутренним законодательством ТРСК в отношении их имущества, оставшегося на севере страны. Более того, учитывая, что в то время у греков-киприотов было очень мало физических возможностей пересечь границу ТРСК, для них было физически невозможно обратиться в суды ТРСК. По этим причинам Лоизиду смогла обратиться непосредственно в ЕСПЧ, не пытаясь искать средства правовой защиты в ТРСК или Турции, и ее заявление было принято.

ЕСПЧ в декабре 1996 года вынес решение о нарушении прав против Турции на основании того, что Лоизиду, гражданка Греции-киприотка греческой администрации Южного Кипра, была лишена прав собственности на свою недвижимость в Кирении. В июле 1998 года Суд обязал Турцию выплатить компенсацию на том основании, что Лоизиду не могла пользоваться своей собственностью в Кирении с 1974 года. Турция не выполняла эти решения до декабря 2003 года, подчеркивая, что их выполнение напрямую связано с урегулированием кипрской проблемы. В результате огромного давления со стороны Комитета министров Совета Европы, в декабре 2003 года Турция выплатила Лоизиду 1.1 миллионов евро в качестве компенсации.

Компенсация, выплаченная Турцией в соответствии с решением по делу Лоизиду, является лишь компенсацией за невозможность владелицы пользоваться своим домом с 1974 года. 

ЕСПЧ не признал Конституцию и правопорядок ТРСК, и поэтому, признав, что права Лоизиду как обладателя права собственности сохраняются, присудил компенсацию только за тот период, в течение которого она не могла реализовать это право. Хотя Турция произвела платеж с комментарием, что это не создаст прецедента, эти заявления в Комитете министров Совета Европы не имеют юридической силы с точки зрения юрисдикции ЕСПЧ. Этот прецидент повлек за собой большое количество обращений в ЕСПЧ.

Дело Кипр против Турции

ЕСПЧ принял относительно иной подход в деле Кипр против Турции, приняв во внимание растущее число заявлений греков-киприотов, связанных с нарушениями прав собственности Турции, и тот факт, что неспособность удовлетворить тяжелое финансовое бремя расходов на компенсацию при таких обстоятельствах приведет Совет Европы в тупик. В деле Кипр против Турции ЕСПЧ постановил, что судебные органы ТРСК могут, в каждом конкретном случае, рассматриваться как внутреннее средство правовой защиты, которое должно быть исчерпано перед обращением в ЕСПЧ.

В этой связи не следует забывать о том, что ЕСПЧ рассматривает правовую систему ТРСК как внутреннее средство правовой защиты Турции.

В связи с этим новым подходом, предложенным ЕСПЧ, на первый план выходит идея о том, что в ТРСК может быть создан внутренний юридический орган, в который можно будет направлять имущественные иски греков-киприотов. До этого ЕСПЧ не требовал исчерпания внутренних средств правовой защиты по делам греков-киприотов, касающимся имущественных нарушений, на том основании, что внутреннее законодательство ТРСК не имело силы в соответствии с нормами международного права. 

В решении по делу Кипр против Турции от 2001 года ЕСПЧ применил иной подход и принял принцип, согласно которому при определенных обстоятельствах внутренние средства правовой защиты властей де-факто должны быть исчерпаны для обращения в ЕСПЧ с целью защиты прав отдельных лиц. Однако ЕСПЧ считает, что внутреннее средство правовой защиты установлено не как средство правовой защиты ТРСК, а как
средство правовой защиты Турции, которая, по его утверждению, находится под эффективным и фактическим контролем ТРСК. На данный момент создание в ТРСК в 2003 году комиссии по выплате имущественных компенсаций с соответствующим правовым регулированием можно рассматривать как результат решения ЕСПЧ от 2001 года.